1가구2주택 양도세 비과세 요건
부동산 투자 혹은 주거 이동 과정에서 가장 많은 관심을 받는 세금 중 하나가 바로 양도소득세입니다. 특히 ‘1가구 2주택’ 상태가 되었을 때 양도소득세가 과세되는지, 혹은 어떤 조건 하에 비과세를 받을 수 있는지에 대한 문의가 많은데요.
본 포스팅에서는 1가구 2주택 양도세 비과세 요건에 대해 2025년 기준 최신 법령과 예시를 바탕으로 상세히 안내드리겠습니다. 이어서 기본이 되는 1가구 1주택 비과세 요건도 함께 정리해 드립니다.
1가구 2주택 양도세 비과세 요건
1가구 2주택 기본 개념
- 1가구란: 세대별 주민등록표에 기재된 배우자 및 생계를 같이하는 직계존비속으로 구성된 세대를 말합니다.
- 2주택이란: 해당 세대가 2채 이상의 주택을 소유한 상태를 의미합니다.
- 기본 원칙: 1가구가 2주택 이상을 보유한 경우, 주택을 양도할 때 비과세 특례는 원칙적으로 적용되지 않으며, 양도 차익에 따라 양도소득세가 과세됩니다.
그러나 예외적인 비과세 요건이 존재하며, 이를 충족하는 경우 2주택 상태에서도 비과세가 가능합니다.
1가구 2주택 양도세 비과세 가능한 예외 사유
1. 일시적 2주택 특례
가장 대표적인 비과세 예외 조건
- 기존주택 양도 기한: 신규주택 취득일로부터 3년 이내에 기존 주택을 양도하는 경우 비과세 가능
- 전입 요건: 신규 주택 취득 후 1년 내 전입하는 경우에 해당
- 조정대상지역 여부에 따른 기한 차이:
- 비조정대상지역 – 비조정대상지역: 3년 이내 양도
- 조정대상지역 – 조정대상지역: 1년 이내 양도
- 조정대상지역 – 비조정지역: 2년 이내 양도 등
※ 지역의 조정대상 여부에 따라 기준이 달라지므로 정확한 지역 지정일 및 주택 취득일 확인 필수
2. 상속주택 보유 시 비과세
- 상속을 통해 1채를 추가로 보유하게 된 경우에도 일정 요건을 충족하면 비과세 혜택 가능
- 상속 개시일부터 5년간은 해당 주택을 ‘주택 수’로 계산하지 않음
- 단, 상속주택은 일정 기준 이하의 소형주택이거나, 지방 소재 주택일 경우에만 비과세 특례 적용
3. 지방소재 주택 보유 시 비과세
- 수도권 외 지방의 기준시가 1억원 이하 주택은 주택 수에 포함하지 않음
- 예) 서울에 1채 + 지방에 9천만원짜리 주택 1채 보유 → 서울 주택 양도 시 1가구 1주택으로 간주 가능
4. 혼인 및 이혼으로 인한 일시적 2주택
- 혼인 후 각자의 주택을 1채씩 보유한 경우: 5년 이내 1채 양도 시 비과세 가능
- 이혼 후 분할로 인한 2주택 상태: 이혼일로부터 2년 이내 양도하면 비과세 가능
5. 2주택 중 1채가 주거용 오피스텔일 경우
- 주택으로 사용된 오피스텔은 주택 수에 포함
- 단, 업무용으로 실사용한 경우에는 주택 수에서 제외됨
- 반드시 임대차계약서, 전기·수도 사용량 등 객관적 증빙 필요
1가구 1주택 양도세 비과세 요건
1. 보유기간 & 거주기간 요건
- 보유기간 2년 이상
- 조정대상지역 내 주택의 경우 → 2년 이상 실제 거주 요건 필수
- 단, 2021년 1월 1일 이전에 취득한 주택은 조정대상지역이라 하더라도 거주 요건 없음
2. 양도가액 요건
- 양도 당시 실거래가가 12억원 이하인 경우 전액 비과세
- 12억원 초과 시 → 초과분에 한해 과세
- 예) 실거래가 15억 → 3억 초과분 과세 대상
3. 부동산 취득 경로 무관
- 일반 매매, 증여 후 장기보유, 상속, 분양권 전환 등 취득 경로 무관
- 다만, 분양권 상태에서 양도하는 경우엔 별도의 양도세 규정 적용
4. 1세대 1주택 판단 기준
- 등기 상 소유가 아니라도 실질적으로 1가구가 주거용으로 사용하는 주택 수 기준
- 공동명의, 부부 명의 구분 없이 주택 수 1채이면 비과세 가능
양도세 절세 팁과 주의사항
1. 장기보유특별공제 활용
- 보유기간 3년 이상 시 → 최대 40%까지 양도차익 공제
- 보유 + 거주기간 모두 충족 시 → 최대 80%까지 공제 가능
- 단, 2주택 이상일 경우 장특공제 배제
2. 중과세 피하기
- 조정대상지역 내 2주택자 양도 시 기본세율에 중과세율 20~30% 추가
- 2022년부터 중과세 일시 유예 조치 있음 → 관련 법령 연장 여부 확인 필수
3. 주택 수 판단 시 주의사항
- 분양권은 조정지역 내 취득 시 2021년 1월 1일 이후부터 주택 수에 포함
- 재건축, 재개발 이주 주택도 일정 기간 주택 수 산정에서 제외될 수 있음
- 오피스텔, 상가주택 등 복합용도 건물은 건축물대장 기준으로 주택 여부 판단
4. 비과세 요건 증빙자료 철저히 보관
- 전입신고 내역, 확정일자 있는 임대차계약서, 통장거래 내역 등
- 추후 세무조사 시 활용될 수 있음
결론
1가구 2주택의 양도세 비과세 요건은 단순하지 않으며, 해당 주택의 취득 시점, 지역, 보유기간, 전입 여부 등 복합적인 요소에 따라 비과세 가능 여부가 달라집니다. 특히 일시적 2주택의 비과세 요건은 매우 민감하므로, 계획적으로 신규 주택 취득과 기존 주택 매각 시기를 조율해야 합니다.
또한 1가구 1주택 비과세 요건이라 하더라도 양도차익이 크다면 양도가액이 12억원을 초과하지 않도록 거래 타이밍 조정도 중요한 전략입니다.
부동산 거래 전에는 국세청 홈택스의 ‘양도소득세 자동계산기’를 활용하거나, 세무 전문가와 상담을 통해 사전 절세 전략을 세우는 것이 반드시 필요합니다. 단순한 ‘주택 수’가 아닌, ‘기간과 요건의 충족’이 핵심이므로 철저한 준비가 필요합니다.